ליקויי בניה נפוצים בדירות חדשות: מה חשוב לזהות?

ליקויי בניה נפוצים בדירות חדשות מתרכזים בדרך כלל בטיח, באיטום, בריצוף ובמערכות החשמל והאינסטלציה, ולרוב אפשר לזהות חלק ניכר מהם כבר בביקור אחד אם יודעים לאן להסתכל.
הבעיה השכיחה ביותר היא פער בין מה שסוכם בחוזה הרכישה לבין מה שבוצע בפועל בשטח, לצד ליקויי גימור שנובעים מלוח זמנים לחוץ בסיום הפרויקט.
דירה חדשה מקבלן עוברת בדרך כלל סיור מסירה שבו הדייר מתבקש לרשום הערות, אבל רשימה כזו כמעט אף פעם לא כוללת את כל מה שמתגלה בהמשך, במיוחד ליקויים סמויים כמו רטיבות מתחת לריצוף או פגמים באיטום הגג.

אני שלומי לוי, הנדסאי בניין עם ותק של מעל 20 שנה בענף הבניה, ולצדי מאיר נחמן, שמאי רכוש מוסמך ומאתר ליקויי בנייה מוסמך.
יחד אנחנו מבצעים ב ש.ל הנדסה בדק בית לדירות חדשות, בדק בית לפני קניה ואיתור ליקויי בניה עבור דיירים באשדוד, בהרצליה, בחדרה, בחיפה, בקריות, בראשון לציון וברעננה, וגם באזור המרכז באופן רחב יותר.
הדוחות שלנו מסתמכים על תקנים ישראליים, ומי שעומד לקבל דירה חדשה או נמצא כבר בתוך שנת הבדק מוזמן לפנות אלינו לייעוץ ראשוני חינם לפני שהזמן להגשת תלונה מול הקבלן מתחיל להיגמר.

אילו ליקויי בניה נפוצים בדירות חדשות מקבלן?

הליקוי הנפוץ ביותר בדירות חדשות הוא סדקים בטיח, בעיקר סביב פתחי חלונות ודלתות ובמקומות שבהם נפגשים שני חומרים שונים, כמו קיר בטון וקיר בלוקים.
סדקים כאלה לא תמיד מעידים על בעיה מבנית, אבל הם דורשים בדיקה כדי לשלול שקיעה של המבנה או בעיית יסודות.

ליקוי שני שחוזר כמעט בכל דירה חדשה הוא בעיות איטום, בעיקר בחדרים הרטובים ובממ"ד.
איטום לקוי מתגלה לרוב רק אחרי שימוש ראשון במקלחת או אחרי חורף ראשון, כשמים חודרים דרך הריצוף אל התקרה של הדירה מתחת.

שכיחים גם ליקויים בריצוף, כמו אריחים חלולים שנשמעים חלולים בהקשה, שיפועים שגויים בחדרים הרטובים שגורמים למים להצטבר במקום לזרום לניקוז, ואי התאמה בגובה הריצוף בין חדרים.
בתחום החשמל נתקלים לעיתים בשקעים לא מחוברים, לוח חשמל שלא תואם את התכנון המקורי, ותאורה חסרה בנקודות שסוכמו בחוזה. בדק בית לדירות חדשות שנעשה לפני תום שנת הבדק מאפשר לתעד את כל אלה בזמן שהאחריות של הקבלן עוד בתוקף.

מעבר לליקויים שכבר פורטו, כדאי לשים לב גם לאיכות עבודות הנגרות והמסגרות בדירה.
דלתות פנים שלא נסגרות בצורה חלקה, ארונות מטבח עם דלתות עקומות או צירים רופפים, וחלונות אלומיניום שלא אוטמים כראוי מפני רוח וגשם, הם ליקויים שחוזרים על עצמם בעשרות דוחות בדק בית שאנחנו מכינים מדי שנה.
גם איכות הצבע על הקירות נבדקת: שכבת צבע דקה מדי חושפת לעיתים סימני שפכטל לא אחידים, ומראה כתמים לאחר זמן קצר.
בממ"ד יש לבדוק בנוסף את תקינות דלת הפלדה ואת אטימות פתחי האוורור, שכן ליקוי שם עלול לפגוע בתפקוד המרחב המוגן בעת הצורך.
ניסיון של מעל 20 שנה בענף מלמד שכמות מצומצמת של הערות בפרוטוקול המסירה נחשבת סבירה, ואילו רשימה ארוכה במיוחד מעידה לרוב על בעיית איכות ביצוע רחבה יותר שמצריכה בדיקה הנדסית מעמיקה ולא רק תיקוני קוסמטיקה נקודתיים.

איך מזהים בעיות רטיבות וסדקים בדירה חדשה?

רטיבות מזוהה קודם כל דרך כתמים בצבע שונה על הקיר או התקרה, בליטות קלות בטיח, וריח עובש מובהק בפינות.
במקרים רבים הכתם מופיע קודם ליד חלון, ליד צנרת או מתחת לחדר רטוב שנמצא בקומה שמעל.

הכלי הבסיסי לאיתור רטיבות סמויה הוא מד לחות דיגיטלי, שמודד את אחוז הרטיבות בתוך חומר הבניה ומאפשר להבחין בין רטיבות בונה טרייה, שהיא תופעה זמנית בדירה חדשה, לבין רטיבות חדירה שדורשת תיקון איטום.
פלס לייזר משמש לבדיקת שיפועים בחדרים הרטובים ובמרפסות, כדי לוודא שהמים אכן זורמים לכיוון הניקוז ולא נשארים עומדים.

לדברי הנדסאי בניין עם ותק של מעל 20 שנה בבדיקת דירות חדשות, רוב הליקויים שמתגלים בשנה הראשונה קשורים לאיטום ולסדקים, ודווקא בגלל שהם נראים קטנים בהתחלה, דיירים רבים דוחים את הטיפול עד שהנזק מתרחב לתקרה של השכן מתחת או לקיר סמוך.
סדק שממשיך להתרחב לאורך כמה חודשים, במיוחד באלכסון, מצריך בדיקה של הנדסאי בניין ולא רק תיקון קוסמטי בטיח.

סוג הליקוי	דוגמאות אופייניות	רמת דחיפות
ליקויים אסתטיים	סדקי שיער בטיח, אי אחידות בצבע, פגמים קלים בפרקט	נמוכה, ניתן לתעד ולתקן בהמשך
ליקויים תפקודיים	שיפועים שגויים, דלתות שלא נסגרות היטב, שקעים לא מחוברים	בינונית, מומלץ לטפל לפני סיום שנת הבדק
ליקויים מבניים ובטיחותיים	סדקים מתרחבים בקירות נושאים, רטיבות חודרת, בעיות באיטום הגג	גבוהה, דורשת בדיקה הנדסית מיידית

מתי כדאי להזמין בדק בית לדירה חדשה?

המועד הראשון והחשוב ביותר הוא לפני חתימה על טופס המסירה, כשעדיין אפשר לדרוש מהקבלן לתקן ליקויים לפני שהמפתח עובר לידיים שלכם.
בשלב הזה בודקים בעיקר גימור, איטום, תפקוד של דלתות וחלונות, ותקינות מערכות החשמל והאינסטלציה מול התכנון שסוכם בחוזה המכר.

המועד השני הוא במהלך שנת הבדק עצמה, שבה הקבלן עדיין אחראי על תיקון ליקויים בהתאם לחוק המכר דירות.
בדיקה נוספת באמצע התקופה, ולא רק בסופה, מאפשרת לתפוס בעיות עונתיות כמו רטיבות שמתגלה רק בחורף הראשון.

מועד שלישי, שרבים לא חושבים עליו, הוא לפני מכירת הדירה בעתיד. דוח בדק בית מסודר, שמבוסס על תקנים ישראליים ומתעד את מצב הדירה, מחזק את המיקוח מול הקונה הבא ומונע מצב שבו ליקוי שהתגלה בבדיקת הקונה הופך למחלוקת.
מי שמוכר דירה יחסית חדשה יכול להיעזר בבדק בית מקצועי כדי להגיע מוכן לשיחת המשא ומתן.

מה עושים כשמתגלים פגמים לפני מסירת המפתח?

הצעד הראשון הוא לא לחתום על טופס המסירה כל עוד יש ליקויים שלא תוקנו, גם אם נציג הקבלן מבטיח לטפל בהם "בהמשך".
כל ליקוי צריך להיכתב בפרוטוקול מסודר, עם תיאור מדויק של המיקום והבעיה, ואם אפשר גם עם תיעוד בתמונות.

אחרי החתימה על הפרוטוקול, יש ללחוץ על הקבלן ללוח זמנים ברור לתיקון, ולבקש אישור בכתב על סיום העבודה.
במקרים שבהם הקבלן מתמהמה או חולק על עצם קיום הליקוי, בדק בית מקצועי מטעם צד שלישי, שאינו תלוי בקבלן, נותן תוקף אובייקטיבי לממצאים ומקל על ההתנהלות מולו.

כשהמחלוקת מגיעה למצב שבו נדרש הליך משפטי, למשל תביעה קטנה או תביעה אזרחית נגד הקבלן, חוות דעת הנדסית לבית משפט היא המסמך שמאפשר לבית המשפט להכריע בסוגיה על בסיס ממצאים מקצועיים ולא רק על בסיס טענות הצדדים.
מאיר נחמן, שמאי רכוש מוסמך ומאתר ליקויי בניה מוסמך, מכין חוות דעת כאלה תוך הצמדה לתקנים הישראליים הרלוונטיים לענף.

שאלות נפוצות

כמה שאלות נוספות שדיירים שואלים אותנו בשיחות הראשונות, מעבר למה שכבר פורט למעלה.

כמה זמן הקבלן אחראי על ליקויים בדירה חדשה?

תקופת האחריות מכונה שנת בדק, אבל בפועל חוק המכר דירות קובע תקופות אחריות שונות לפי סוג הליקוי, כשליקויים מסוימים כמו רטיבות באיטום נכללים בתקופות אחריות ארוכות יותר מסדק אסתטי בטיח.
לכן חשוב לתעד כל ממצא עם תאריך, כדי לדעת מול איזו תקופת אחריות הוא נבחן.

האם אפשר לתקן ליקויי בניה קטנים לבד לפני שפונים לקבלן?

תיקון עצמי של סדק קוסמטי או צביעה מחדש אפשרי, אבל הוא עלול למחוק ראיה לליקוי ולפגוע ביכולת לדרוש מהקבלן לתקן על חשבונו.
מומלץ לתעד את הליקוי לפני כל תיקון, גם אם מדובר בפגם שנראה שולי.

מה ההבדל בין דוח בדק בית שגרתי לחוות דעת הנדסית?

דוח בדק בית מתעד את מצב הדירה ואת הליקויים שנמצאו, ומיועד בעיקר לשימוש הדייר מול הקבלן או מול קונה עתידי. חוות דעת הנדסית לבית משפט נכתבת בפורמט שמותאם להליך משפטי, כולל ניתוח מעמיק יותר של סיבת הליקוי והשלכותיו, ומוגשת כראיה בבית משפט או בבוררות.

האם יש עלות לביקור הראשון לפני ביצוע בדק בית?

הביקור הראשון והייעוץ הראשוני אצלנו ניתנים ללא תשלום, כדי שנוכל להבין את מצב הדירה ואת סוג הליקויים החשודים לפני שקובעים תאריך לבדיקה מלאה.

ליקויי בניה בדירות חדשות: איך ש.ל הנדסה מסייעת בזיהוי ובתיעוד

ליקויי בניה בדירה חדשה נראים לרוב שוליים בהתחלה, סדק דק, כתם קטן, שקע שלא מגיב, ודווקא בגלל זה קל לפספס אותם עד שהם הופכים לבעיה יקרה יותר לתיקון.
בדיקה מסודרת, שמבוססת על תקנים ישראליים ולא רק על התרשמות ויזואלית, היא הדרך היחידה לדעת בוודאות מה מצב הדירה לפני שהזמן להפעיל את אחריות הקבלן חולף.

אנחנו, שלומי לוי ומאיר נחמן, מלווים דיירים באשדוד, בהרצליה, בחדרה, בחיפה, בחריש, בטירת הכרמל, בכפר יונה, במודיעין, בעפולה, בפרדס חנה, בקריות, בראשון לציון, ברעננה ובתל אביב בתהליך בדק בית לדירות חדשות, בדק בית לפני קניה, ואיתור ליקויי בניה, וכן מכינים חוות דעת הנדסית לבית משפט כשהמחלוקת מול הקבלן מגיעה להליך משפטי.
אם קיבלתם לאחרונה דירה חדשה, או שאתם עומדים לחתום על פרוטוקול מסירה, מוזמנים לפנות אלינו לייעוץ ראשוני חינם ולתאם בדיקה לפני שהחתימה על הטופס הופכת בלתי הפיכה.